SCPI, OPCI et SCI sont des fonds de la pierre papier. Ces différents placements ne fonctionnent pas de la même manière, bien qu’ils poursuivent le même objectif. Découvrez leurs points de divergence pour comprendre davantage leur fonctionnement.

Des différences au niveau de leur patrimoine

SCPI, OPCI et SCI sont des options d’investissement dans la pierre papier. Toutefois, ces différents organismes ne fonctionnent pas de la même manière.

La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, acquiert et met en location des biens immobiliers à partir d’une collecte de fonds. La gestion des biens est entièrement de son ressort et les investisseurs perçoivent des revenus locatifs selon la part souscrite.

Les OPCI ou Organismes de Placements Collectifs Immobiliers constituent également une alternative d’investissement indirect dans l’immobilier. Cependant, ils n’investissent pas totalement dans la pierre. Le patrimoine d’une OPCI peut être composé de biens immobiliers, d’actions, d’obligations, et même d’argent liquide.

Les SCI, quant à elles, possèdent également un patrimoine différent des deux autres. En effet, dans une SCI vous pouvez trouver de l’immobilier direct, des parts d’OPCI, de SCPI, et de SIIC. Ces sociétés réalisent des investissements confidentiels avec certains investisseurs et leur patrimoine comprend aussi de la liquidité. 

Des différences au niveau de la fiscalité

La fiscalité est un autre point de divergence entre les SCPI, OPCI et SCI. De façon générale, elle s’applique selon le régime fiscal de l’enveloppe.

Les SCPI sont fiscalement sous le régime des revenus financiers locatifs. Les investisseurs particuliers payeront donc un impôt sur le revenu et subiront des prélèvements sociaux. En cas de cessions de parts, c’est le régime des plus-values mobilières qui s’applique.

Quant à l’OPCI, soulignons d’abord qu’elle peut fonctionner comme une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable. Elle peut aussi prendre la forme d’un Fonds de Placement Immobilier. Dans le premier cas, les revenus fonciers locatifs sont soumis au régime des capitaux mobiliers. Dans le second, les revenus effectivement versés suivent le même régime que les SCPI.

Du côté des SCI, chaque investisseur subit une imposition selon sa quote-part. Toutefois, cette société peut choisir l’Impôt sur les Sociétés et les associés ne subiront les impôts qu’en cas de distribution effective de revenus.

Des différences de performance

En matière de performance, ces différentes structures ne se valent pas. Tout d’abord, il est important de souligner que du fait de leur particularité, il est difficile de se prononcer sur la rentabilité réelle des SCI.

En revanche, du côté des SCPI et des OPCI, il est plus facile d’obtenir des chiffres. Les SCPI sont plus matures et sur la base des statistiques plus performantes que les OPCI. Les OPCI, plus jeunes, ont encore du chemin à parcourir. En 2020, les performances des SCPI étaient de 4,8 % et celles des OPCI de -1,54 %.

Des différences au niveau des frais d’entrée et de gestion

L’accès à ces différents fonds est soumis à des souscriptions. Les frais d’entrée des SCPI sont plus importants comparativement aux OPCI et aux SCI.

L’accès à une SCPI nécessite un ticket d’entrée d’une valeur comprise entre 100 et 5 000 euros. Dans les OPCI, les frais d’entrée varient entre 100 et 1000 euros. Avec les SCI, l’entrée est soumise à un achat de parts dont les montants ne sont pas fixes et dépendent de l’investissement et des associés.

Toutefois, à long terme les SPCI semblent plus avantageuses en raison de frais de gestion relativement moins importants. En effet, du côté des OPCI et des SCI il y a davantage de diversifications. Les frais de gestion sont donc plus importants.

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